您的位置:首页 > mg电子平台app  > 东方伟德|前三季度国内大宗交易下降 外资重回市场
[摘要] 机构预测下半年交易量将重回高位,改造类项目获青睐。孙梅欣在资金荒、去杠杆的多重压力下,今年国内大宗交易市场正出现明显萎缩。界面新闻近日从戴德梁行投资部了解到,今年上半年,国内大宗交易市场成交额为1200亿元,较2017年下降了18%。国内交易放缓,成为这一数据下滑的主要原因。值得注意的是,和前两年以内资为大宗交易为主导的情况不同,今年的大宗交易中,外资交易比例明显上升。

 

东方伟德|前三季度国内大宗交易下降 外资重回市场

东方伟德,机构预测下半年交易量将重回高位,改造类项目获青睐。

孙梅欣

在资金荒、去杠杆的多重压力下,今年国内大宗交易市场正出现明显萎缩。

界面新闻近日从戴德梁行投资部了解到,今年上半年,国内大宗交易市场成交额为1200亿元,较2017年下降了18%。国内交易放缓,成为这一数据下滑的主要原因。

其中,北京市场波动颇为明显,戴德梁行报告显示,上半年北京可追溯到交易额约为54亿元,其中二季度交易额约为30亿元,占上半年总体交易的56%,与去年同期相比下降78%。另外,上海的资本市场也有明显降温,上半年总交易额200.6 亿元人民币,较去年同期降幅达到37.2%,二季度交一季度环比降幅也达到12.1%

同时,土地成交数量下降、流拍情况较为严重。戴德梁行公布的三季度报告显示,今年1—9月,北京商业办公用地总成交量仅为8宗,而北京土地出让市场总流拍的土地就有7宗,一线城市共流拍了13宗,占全国总流拍占比的7.65%,二线城市流拍比例也呈现上升趋势,达到4.83%,只有三四线市场的流拍比例在下降,仅占总流拍量的3.44%。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东分析,从侧面也说明在目前整体市场环境,以及融资环境的背景下,开发商拿地意愿比较低。同时,国内信贷政策进一步收紧, 导致资金流动性紧张,企业重回“现金为王”的状态。大趋势下,国内投资者对于大宗物业的投资持谨慎态度。

不过戴德梁行市场投资部主管刘兵认为,进入三季度,市场交易量正出现变化,预计到今年年底,国内整体大宗交易金额不会低于2017年,甚至有超过的趋势:“从我们掌握的信息来看,大宗交易回归活跃,只是未能在2018年上半年暴露。到第三季度,已了解到大量已成交和待成交的数据,还是比较健康的。”

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成透露,截至目前,上海大宗交易额已接近560亿元,这一成交量较上半年数据已有明显回归,但和去年同期1000亿元的成交量相比,还是降幅明显。

在北京,一些大宗交易也在三季度陆续曝出,例如近期万科以12.9亿元买入北京海南航空大厦等案例。

之所以会发生这一转变,刘兵认为,一方面由于经过了大半年的等待,部分卖家原本对市场价格变化趋势有了较明晰的认识,调低预期,从观望转向出售;另一方面,一些持有物业的企业也面临年底的利润和资金压力,需要通过大宗交易的出售完成去杠杆的需求。

值得注意的是,和前两年以内资为大宗交易为主导的情况不同,今年的大宗交易中,外资交易比例明显上升。“这一趋势从2017年开始就有所显现,外资占去年全年交易量的21%。今年上半年占比为19%,我们预计到今年年底,这一比例将达到20%—25%的区间。”刘兵透露。上海的趋势则更加明显,叶建成表示,从目前成交案例来看,10笔成交案例中,内资投资者仅占1例。

报告分析认为,除了内资存在资金收紧的状况外,外国投资者准入门槛放宽,外资投资负面清单预计在年底前修订的情况,以及鼓励中外资本加强合作,也增强了外资投资机遇。同时近期汇率的波动,也增强了部分外资投资者的购买力。另外,随着内资购买力的下降,外资购买也出现了更大的溢价空间。

有意思的是,随着近年来一线城市的更新改造项目的深入,也引发了外资投资者更大的兴趣。刘兵表示,外资私募资金不少在美国、英国曾做的项目,便是在城市核心区通过更新改造,提升老旧项目的新价值。近年来国内市场更多地提到城市更新,也成为外资私募基金青睐的对象。

戴德梁行北中国区的项目建筑顾问部主管陈彬表示,以北京市场为例,无论国企、民企,都在改造并且寻求改造项目的机会。另外将零售物业、酒店物业改成写字楼,都是非常流行的趋势。

从统计的数据来看,北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目,包括已经改造完成的中粮广场、万科时代中心、盈科中心等,以及正在改造中的庄胜崇光百货、富豪宾馆、望京新一城等。

陈彬认为,较北京市场而言,写字楼租金回报率有较高优势。报告显示,今年前三季度北京五大核心商圈租金居高不下,全市甲级写字楼平均租金达到403元/平方米/月,较2009年相比上升了162%,新商圈平均租金甚至高达442.4元/平方米/月,这意味着较上海相比,同面积的租金要多掏出108元/平方米/月。

即便如此,北京写字楼的空置率还在持续走低,全市甲级写字楼平均空置率为7.9%,核心商圈甚至低至3.4%。未来4年多的时间里,也是北京新增写字楼的高峰期,从2018四季度到2023年新增供应量预计达到425.6万平方米。2019年,核心区“中服地块” 将迎来供应高峰,中国人寿金融中心、正大中心、三星中国总部大厦、中信大厦、清华美院五个项目将相继入市。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为,新项目的入市将拉动北京中央商务区乃至核心区市场空置率小幅上升,尽管存在租金下行压力,不过从现有趋势来看,业主对物业品质的要求高于租金成本要求,市场租金在未来三年将随着优质项目的入市,反而有被进一步推高的可能。

广西快三